DEVENIR CONSTRUCTEUR DE MAISON INDIVIDUELLE: NOS CONSEILS GRATUITS

Il existe plusieurs statuts, dont certain légaux et d’autres “illégaux”. Soit:

• vous êtes architecte: vous avez le droit de faire construire une maison individuelle pour un client particulier mais: vous serez rémunéré en % du coût de la construction et vous impérativement respecter les 3 règles suivantes
  • vous devez réellement mettre en concurrence les entreprises qui vont faire les travaux (présenter 3 devis pour chaque lot)
  • vous avez l’interdiction de vendre une maison à prix et délais convenus
  • vous avez l’interdiction de faire de la publicité pour la vente de maison clefs-en-main
  • vous avez l’interdiction de gérer les paiements des entreprises
• vous êtes une entreprise de bâtiment: vous pouvez faire un ensemble des lots mais ne pouvez en AUCUN CAS réaliser une maison clefs-en-mains, ni réaliser l’ensemble des lots du clos et couvert
• vous êtes maître d’oeuvre: mêmes règles que pour un architecte
• vous êtes CMI LOI 90 => LE BON STATUT

Le CMI Loi 90 doit respecter un certains nombre de règles, à commencer par la première: vous n’avez pas le droit de vendre le terrain, le rôle du CMI est de construire 1 maison de maximum 2 logements sur un terrain qui appartient au client (le maître d’ouvrage)

• administratives (respecter le contrat type CCMI, les délais de rétractation, les conditions suspensives)
• assurantielles (fournir une garantie de livraison à prix et délais convenus, et une assurance dommage ouvrage aux clients)
• financières (respect de la grille d’appels de fonds du contrat CMI LOI 90)

En général la plupart des CMIstes sont soit en SARL, ou en SAS. Les formes d’auto entreprise ou EI n’auront aucune crédibilité auprès des assureurs et garants et n’auront donc presque aucune chance d’être accompagnées

Afin de mettre toutes les chances de votre côté pour obtenir les assurances et garanties permettant de vous présenter comme CMI respectant la loi 90, il faut:

• enregistrer votre société sous le bon code NAF: 4120 A = CONSTRUCTEUR DE MAISONS INDIVIDUELLES
• injecter un capital social d’au moins 50 000 € intégralement libéré
• apporter la preuve de votre compétence technique, commerciale et de gestion (vous et vos associés)
• présenter un business plan cohérent avec un prévisionnel financier sur 3 ans réalisé par un expert comptable
• présenter un plan de trésorerie sur 3 ans réalisé par une expert-comptable
• montrer aux assureurs que votre projet est déjà bien élaboré: présenter le modèle de contrat CMI que vous aller utiliser, présenter les plans et modèles de maisons que vous allez vendre, éventuellement votre stratégie commerciale, une étude de marché….tout élément qui accrédite la viabilité de votre projet
• montrer aux garants votre motivation et capacité à apporter des contre-garanties (cautions solidaire, cautions bancaires, comptes nantis…)

Il existe 3 grandes catégories de sociétés qui souhaitent accéder au statut CMI, souvent poussées par le contrôle accru qu’exercent désormais les banques lors de la délivrance de prêt immobilier dans le cadre de construction de maisons individuelles (et donc qui exige la présentation d’une attestation Dommage Ouvrage ET d’une garantie de livraison à prix et délais convenus)

• les sociétés CMI en création
• les maîtres d’oeuvre intervenant déjà dans le secteur de la maison individuelle et qui souhaitent obtenir le statut pour des raisons de crédibilités et d’acceptation
• les entreprises générales du bâtiment qui réalisent déjà des maisons et qui souhaitent obtenir le statut pour rentrer dans le cadre de la loi

Toutes les sociétés en création ou en transformation au statut CMI doivent fournir des contre-garanties au garant qui va octroyer une ligne d’encours de garanties de livraison. Selon les garants les contre garanties varient mais on peut retenir une tendance générale:

• le montant de la contre-garantie doit couvrir en moyenne 20 à 30% de l’encours autorisé
• la caution personnelle et solidaire: acte sous seing privé dans lequel vous vous engagez, sur votre patrimoine personnel, à rembourser le garant à hauteur d’une somme maximum fixée dans l’acte dans l’éventualité ou celui-ci serait amené à engager des sommes pour le règlement d’un sinistre suite au dépôt de bilan de votre société (ce type d’engagement ne peut être pris que SI et SEULEMENT SI vous avez du un patrimoine immobilier net au moins équivalent au montant de la contre garantie requise)
• la caution bancaire: votre banque émet une garantie bancaire au profit du garant, pour un montant défini dans l’acte, garantie qui couvre au premier euro les sommes que le garant débourserait dans le cas où vous déposeriez le bilan et où des sommes seraient dues pour terminer les chantiers
• le cash déposit ou nantissement de compte: le principe est simple, mais peu de garants le proposent: vous ouvrez un compte dédié (appelé aussi séquestre) auprès de votre banque et y déposez la somme de 15 000 €. Ce compte est nanti au profit du garant, c’est donc la contre-garantie, via une convention tripartite entre vous, votre banque et le garant, convention qui défini les modalités de sorties d’argent de ce compte. A chaque début de travaux de maison, vous abondez le compte de 10% du montant du prix de la maison, et ainsi de suite jusqu’à atteindre le plafond fixé et demandé en contre-garantie par le garant (par exemple: 150 000 € pour une ligne d’encours d’environ 1 000 000 €). Ce système à le gros avantage de vous permettre de constituer progressivement la contre-garantie et de ne pas avoir à engager vos biens personnels

L’exclusivité nous permet de travailler au mieux pour votre société. En effet, certains opérateurs présents sur le marché vous proposerons des solutions packagées qui présentent certains avantages mais aussi beaucoup d’autres inconvénients (notamment au niveau des garanties limitatives, ou absence de garanties importantes) ainsi que des modalités de contre-garanties très contraignantes. Nous avons un très large accès au marché nous permettant:

• d‘architecturer des contrats d’assurances et de garanties financières tels que vous ne pouvez pas le faire : à savoir, nous pouvons prendre les garanties de livraisons chez certains assureurs et prendre les assurances techniques ailleurs
• nous avons une capacité de négociation nettement plus forte que votre interlocuteur local du fait que nous sommes un courtier spécialisé et traitons un volume très important d’assurances et de garanties avec nos partenaires
• de négocier avec des opérateurs reconnus mais dont vous n’avez pas connaissance
• de monter UN SEUL DOSSIER pour toute la mise en concurrence

L’audit sur place est indispensable pour convaincre les garants partenaires de votre professionnalisme, de votre bonne organisation, de la viabilité de votre projet et du respect des règles CMI LOI 90. Nos audits sont différents de la plupart des garants pour les raisons suivantes:

• si l’audit s’avère négatif et ne nous permet pas de valider les avants-projets faits par nos assureurs partenaires, nous le remboursons à 100% (comme tout audit, il est à votre charge)
• les audits sont faits exclusivement par des dirigeants de sociétés CMI aujourd’hui en retraite, ce qui assure d’une part le grand intérêt de ces audits qui vous permettent d’améliorer certains process et d’être parfaitement en règle avec la législation
• un seul audit est fait pour l’ensemble de nos partenaires: donc si nous gérons plusieurs lignes d’encours de garanties de livraisons pour vous, ce seul audit suffira

Les contrôles indépendants de marges sont un outil complémentaire pour rassurer nos partenaires garants sur votre méthodologie de construction de vos prix et sur les taux que vous pratiquez. Ils permettent parfois de mettre en évidence au sein d’un constructeur des dérives de prix pouvant mener à un dépôt de bilan et donc de redresser rapidement la situation.

Les contrôles de marges sont en général requis les 2 premières années d’exercice