MAITRE D’OEUVRE OU CONSTRUCTEUR CMI LOI 90 ?

Le Code de la Construction et de l’Habitation réglemente de façon précise quatre contrats auxquels il peut être fait recours dans le domaine de la construction de maisons individuelles :

  • le CCMI avec fourniture du plan de l’article L. 231-1
  • le CCMI sans fourniture du plan de l’article L. 231-1
  • le CPI – contrat de promotion immobilière de l’article L. 222-1
  • le contrat de louage d’ouvrage (art.1779-3° du CV) : maitre d’oeuvre , architectes, entrepreneurs d’ouvrage

Telle est la question que se posent

  • les entreprises souhaitant construire des maisons individuelles
  • les particuliers souhaitant faire construire 

Faut-il plutôt opter pour un maître d’oeuvre ou un constructeur de maisons individuelles pour réaliser une maison individuelle ? Vous trouverez les réponses à vos question en bas de page.

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Le statut CMI LOI 90

Le statut CMI LOI 90 est un statut qui encadre le métier de constructeur de maisons individuelles afin de protéger le maître d’ouvrage, votre client

Les différents statuts du constructeur de maisons individuelles

Il existe plusieurs statuts, dont certain légaux et d’autres « illégaux ». Soit:

  • vous êtes architecte: vous avez le droit de faire construire une maison individuelle pour un client particulier mais: vous serez rémunéré en % du coût de la construction et vous impérativement respecter les 3 règles suivantes
    • vous devez réellement mettre en concurrence les entreprises qui vont faire les travaux (présenter 3 devis pour chaque lot)
    • vous avez l’interdiction de vendre une maison à prix et délais convenus
    • vous avez l’interdiction de faire de la publicité pour la vente de maison clefs-en-main
    • vous avez l’interdiction de gérer les paiements des entreprises
  • vous êtes une entreprise de bâtiment: vous pouvez faire un ensemble des lots mais ne pouvez en AUCUN CAS réaliser une maison clefs-en-mains, ni réaliser l’ensemble des lots du clos et couvert
  • vous êtes maître d’oeuvre: mêmes règles que pour un architecte
  • vous êtes CMI LOI 90 => LE BON STATUT
Les obligations du statut CMI LOI 90

Le CMI Loi 90 doit respecter un certains nombre de règles, à commencer par la première: vous n’avez pas le droit de vendre le terrain, le rôle du CMI est de construire 1 maison de maximum 2 logements sur un terrain qui appartient au client (le maître d’ouvrage)

  • administratives (respecter le contrat type CCMI, les délais de rétractation, les conditions suspensives)
  • assurantielles (fournir une garantie de livraison à prix et délais convenus, et une assurance dommage ouvrage aux clients)
  • financières (respect de la grille d’appels de fonds du contrat CMI LOI 90)
Quel statut choisir pour devenir constructeur de maisons individuelles ?

En général la plupart des CMIstes sont soit en SARL, ou en SAS. Les formes d’auto entreprise ou EI n’auront aucune crédibilité auprès des assureurs et garants et n’auront donc presque aucune chance d’être accompagnées

Quelles sont les conditions pour devenir constructeur de maisons individuelles ?

Afin de mettre toutes les chances de votre côté pour obtenir les assurances et garanties permettant de vous présenter comme CMI respectant la loi 90, il faut:

  • enregistrer votre société sous le bon code NAF: 4120 A = CONSTRUCTEUR DE MAISONS INDIVIDUELLES
  • injecter un capital social d’au moins 50 000 € intégralement libéré
  • apporter la preuve de votre compétence technique, commerciale et de gestion (vous et vos associés)
  • présenter un business plan cohérent avec un prévisionnel financier sur 3 ans réalisé par un expert comptable
  • présenter un plan de trésorerie sur 3 ans réalisé par une expert-comptable
  • montrer aux assureurs que votre projet est déjà bien élaboré: présenter le modèle de contrat CMI que vous aller utiliser, présenter les plans et modèles de maisons que vous allez vendre, éventuellement votre stratégie commerciale, une étude de marché….tout élément qui accrédite la viabilité de votre projet
  • montrer aux garants votre motivation et capacité à apporter des contre-garanties (cautions solidaire, cautions bancaires, comptes nantis…)
Quels sont les différents types de sociétés souhaitant devenir CMI et pourquoi ce choix ?

Il existe 3 grandes catégories de sociétés qui souhaitent accéder au statut CMI, souvent poussées par le contrôle accru qu’exercent désormais les banques lors de la délivrance de prêt immobilier dans le cadre de construction de maisons individuelles (et donc qui exige la présentation d’une attestation Dommage Ouvrage ET d’une garantie de livraison à prix et délais convenus)

  • les sociétés CMI en création
  • les maîtres d’oeuvre intervenant déjà dans le secteur de la maison individuelle et qui souhaitent obtenir le statut pour des raisons de crédibilités et d’acceptation
  • les entreprises générales du bâtiment qui réalisent déjà des maisons et qui souhaitent obtenir le statut pour rentrer dans le cadre de la loi
Quelles sont les différentes modalités de contre-garanties ?

Toutes les sociétés en création ou en transformation au statut CMI doivent fournir des contre-garanties au garant qui va octroyer une ligne d’encours de garanties de livraison. Selon les garants les contre garanties varient mais on peut retenir une tendance générale:

  • le montant de la contre-garantie doit couvrir en moyenne 20 à 30% de l’encours autorisé
  • la caution personnelle et solidaire: acte sous seing privé dans lequel vous vous engagez, sur votre patrimoine personnel, à rembourser le garant à hauteur d’une somme maximum fixée dans l’acte dans l’éventualité ou celui-ci serait amené à engager des sommes pour le règlement d’un sinistre suite au dépôt de bilan de votre société (ce type d’engagement ne peut être pris que SI et SEULEMENT SI vous avez du un patrimoine immobilier net au moins équivalent au montant de la contre garantie requise)
  • la caution bancaire: votre banque émet une garantie bancaire au profit du garant, pour un montant défini dans l’acte, garantie qui couvre au premier euro les sommes que le garant débourserait dans le cas où vous déposeriez le bilan et où des sommes seraient dues pour terminer les chantiers
  • le cash déposit ou nantissement de compte: le principe est simple, mais peu de garants le proposent: vous ouvrez un compte dédié (appelé aussi séquestre) auprès de votre banque et y déposez la somme de 15 000 €. Ce compte est nanti au profit du garant, c’est donc la contre-garantie, via une convention tripartite entre vous, votre banque et le garant, convention qui défini les modalités de sorties d’argent de ce compte. A chaque début de travaux de maison, vous abondez le compte de 10% du montant du prix de la maison, et ainsi de suite jusqu’à atteindre le plafond fixé et demandé en contre-garantie par le garant (par exemple: 150 000 € pour une ligne d’encours d’environ 1 000 000 €). Ce système à le gros avantage de vous permettre de constituer progressivement la contre-garantie et de ne pas avoir à engager vos biens personnels
Combien coûtent les assurances pour devenir constructeur de maisons individuelles ?

Le coût des assurances pour une création est environ de 2,9 à 3,5% pour le pack TECHNIQUE (DO, CNR, TRC, RC)

Le coût des garanties de livraisons pour une création est d’environ de 0,7 à 1%

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des maisons sont construites hors du contrat CMI Loi 90

maisons individuelles construites en 2014

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ETAPE 1

Pré-tarification PACK CMI

  • complétez le questionnaire online
  • recevez sous 5 jours notre lettre d’intérêt précisant les conditions et une approche tarifaire
  • ou nous vous rappelons pour discuter avec vous de votre projet et avoir plus de précisions

ETAPE 2

Constitution du dossier 

  • K-Bis et statuts à jour certifiés
  • Présentation de la société
  • CV du gérant
  • liasses fiscales & comptes détaillés
  • Rapport CAC et PV d’AG du dernier exercice
  • Etats complets des privilèges (INFOGREFFE)
  • carnet de commandes à jour 
  • état des chantiers encours
  • attestations du garant et de l’assureur pour l’année encours
  • pour le CREATIONS ou PASSAGE AU STATUT CMI LOI 1990: prévisionnel détaillée + plan de trésorerie détaillé sur 3 ans
l

ETAPE 3

Mise en place des contrats

  • choix de la meilleure solution
  • bon pour accord sur l’avant-projet
  • audit sur place par un spécialiste de la CMI (audit remboursé s’il est négatif)
  • à réception du rapport d’audit, émission des offres fermes
  • signature des offres /mise en place des contrat
  • formation au logiciel de gestion online des garanties

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NOS OFFRES GAGNANT-GAGNANT ASSURANCE CONSTRUCTEUR CMI

Pack FINANCIER

Encours de garanties de livraisons seul
0,3% à 1,5% /PDV TTC
  • analyse, conseil, montage du dossier
  • présentation, négociation avec nos partenaires
  • frais de gestion annuels: 400 € HT
  • frais de courtage (à prévoir pour les dossiers < à 1 ME)
  • analyse du pack technique (DO, CNR, TRC)
  • émission d’offres pour le pack technique

Pack CREATEURS

PACK Techniques (DO, CNR, TRC, RC) + PACK Financier (encours garantie de livraison)
de 3,7% à 5%/coût de construction TTC
  • analyse, conseil, montage du dossier
  • présentation, négociation avec nos partenaires
  • frais de gestion annuels: 400 € HT
  • frais de courtage: 1 200 € HT
  • analyse du pack technique (DO, CNR, TRC)
  • émission d’offres pour le pack technique

+ D’INFOS SUR LES AVANTAGES DU MAITRE D’OEUVRE ET DU CONSTRUCTEUR CMI

Maitre d’oeuvre ou constructeur: un choix à faire

Si ils peuvent sembler similaires, maitre d oeuvre ou constructeur n’ont pas les mêmes missions. Ainsi le constructeur de maison individuelle est un interlocuteur unique qui effectue une partie des travaux puis choisit et paye les artisans participant au chantier. Le maître d’œuvre est, quant à lui, en charge de la conception du projet, de la coordination des travaux et de la recherche d’artisans, le maître d’ouvrage doit alors traiter directement avec chaque intervenant. Le maître d’œuvre ne prend pas part à la construction. Maitre d oeuvre ou constructeur ont alors des fonctionnements et des obligations différentes.

Les contours du contrat du constructeur de maisons individuelles: CMI loi 90

Dans le cadre d’un CCMI (contrat de construction de maison individuelle), le constructeur est un est le concepteur et le réalisateur matériel de l’ouvrage. Il est donc tenu par des garanties afférentes à la construction et doit faire face aux contentieux relatifs aux malfaçons.

– la garantie décennale (dix ans à compter de la réception de l’ouvrage)
– la garantie biennale (deux ans à compter de la réception) concernant les vices relatifs aux éléments d’équipement
– la garantie de livraison à prix et délais convenus
– la garantie de parfait achèvement (GPA) assure quant à elle, la réparation en nature des désordres de construction qui sont réservés dans le PV de réception des travaux et ceux qui sont dénoncés dans l’année de la réception
– le constructeur doit souscrire une assurance de dommage-ouvrage permettant au maître de l’ouvrage, sans débourser un euro, de voir son sinistre pris en charge par l’assureur, qui après fera ses
recours auprès des assureurs décennale

Les contours du contrat maitre d’oeuvre ou de Prestation de Services

+ d’infos sur le site du gouvernement

Le prototype du contrat de maîtrise d’oeuvre est le contrat d’architecte. Si on se réfère à ce contrat, le contrat de maîtrise d’oeuvre a pour objet dans le cadre d’une mission normale :
– la conception du projet : établissement des plans
– la recherche des entreprises et la proposition des marchés : souvent par « lots séparés » /minimum 3 devis
– la coordination et le contrôle des travaux
– l’assistance à la réception de l’ouvrage

C’est systématiquement le client qui paie les entreprises après avis du maître d’oeuvre.
En tout état de cause les banques sont de plus en plus réticentes à accepter ce type de contrat car il ne protège en rien le particulier qui fait construire sa maison.

Il faut retenir de la jurisprudence et de la définition de la mission du maître d’oeuvre, quatre critères pour déterminer si, sous l’apparence d’un contrat de maîtrise d’oeuvre, ne se dissimule pas un véritable contrat de construction:
– la répétitivité ou l’originalité du plan
– une publicité portant ou non sur un prix établi d’avance
– la proposition ou non d’un prix forfaitaire (la mission du maître d’oeuvre consiste à aider le client à obtenir la construction au meilleur prix)
– l’existence ou non d’un lien avec les entreprises (le maître d’oeuvre qui envoie systématiquement le client aux mêmes entreprises et surtout à une entreprise générale montre qu’il n’y a pas eu la phase de discussion des marchés et la collusion entre le maître d’oeuvre et les entreprises est dans ce cas plus que probable)

Fonctionnement et obligations du maitre d’œuvre vs le constructeur

 

Maitre d oeuvre ou constructeur n’interviennent généralement pas sur le même type de chantier. Au contraire du constructeur, le maître d’œuvre peut se charger de la construction d’immeubles à multiples logements, locaux professionnels… Le maître d’œuvre peut être en charge de la conception, la recherche des artisans proposés au maître d’ouvrage, la coordination et le contrôle des travaux ainsi que la réception de l’ouvrage. Le maître d’ouvrage traite directement avec les artisans. Si le maître d’œuvre conseille son client concernant les artisans, il n’a pas le droit de les sélectionner et ne doit pas avoir de lien juridique avec les entreprises choisies. De ce fait, le maître d’œuvre ne peut s’engager à un prix de construction mais doit respecter le budget fixé par le maître d’ouvrage.
Aucune loi ne réglemente réellement l’activité du maître d’œuvre. Il est toutefois requis d’établir un contrat de maîtrise d’œuvre qui sert notamment à fixer les conditions suspensives du contrat. Son rôle n’est pas d’engager la responsabilité du maître d’œuvre ou de le contraindre à la souscription d’assurances et garanties. C’est en fait chaque artisan qui doit fournir une garantie décennale, biennale et de parfait achèvement.

Fonctionnement et obligations du constructeur de maisons individuelles

 

Le constructeur de maisons individuelles se charge de la conception et de la réalisation d’un ou deux logements pour un seul maître d’ouvrage qui possède le terrain concerné. Le constructeur de maisons individuelles est en charge de la construction de maisons neuves, généralement standardisées. Il est l’interlocuteur unique du maître d’ouvrage, à ce titre, il est considéré comme seul responsable juridique et technique du chantier.
Il est contraint par la loi du 19 décembre 1990 de respecter certaines obligations et d’établir un Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI). Dans le cadre de ce dernier, l’obtention de garanties et assurances doit être justifiée par le constructeur : garantie d’achèvement, garantie de parfait achèvement, garantie décennale, garantie biennale, garantie de livraison, responsabilité civile professionnelle… Par ce contrat, il est également tenu de respecter le cahier des charges établi par le client et les normes techniques en vigueur. Ainsi, le constructeur doit suivre à la lettre le plan, les instructions mais également la note descriptive. Enfin, est prévue une obligation de livraison et de conformité, tant dans la construction, que dans le prix et le délai de livraison.

maitre d'oeuvre ou constructeur

Maitre d’oeuvre ou constructeur : les avantages

 

Maitre d oeuvre ou constructeur, chaque rôle présente ses avantages.
En raison de leurs différences, maitre d oeuvre ou constructeur ne sont pas soumis aux mêmes obligations. Ainsi, le maître d’œuvre n’engage pas sa responsabilité juridique et technique lors du chantier, au contraire du constructeur de maison individuelle. Les conséquences d’un chantier mal exécuté sont donc plus importantes pour un constructeur. Cela tient au fait que maitre d oeuvre ou constructeur ne sont pas contraints à la même obligation de résultat. Le constructeur y étant tenu, il fait face à d’avantage d’obligations en termes d’assurances et garanties protégeant le client.
Aujourd’hui les clients ont tendance à privilégier les CCMI, la raison principale étant la réticence des banques face au contrat de maîtrise d’œuvre. Les banques estimant alors que le risque n’est pas le même que l’on fasse appel à maitre d oeuvre ou constructeur de maisons individuelles.
Enfin, maitre d oeuvre ou constructeur interviennent sur des chantiers différents. Le maître d’œuvre peut intervenir sur une grande diversité de chantiers, ce qui n’est pas possible pour le constructeur de maisons individuelles. Ce dernier devant travailler pour un unique client et ne bâtir pour lui que 2 logements au maximum.

MAITRE D’OEUVRE OU CONSTRUCTEUR CMI LOI 90 ?
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