MAITRE D’OEUVRE OU CONSTRUCTEUR CMI LOI 90 ?

Maitre d’oeuvre ou constructeur: un choix à faire

Si ils peuvent sembler similaires, maitre d oeuvre ou constructeur n’ont pas les mêmes missions. Ainsi le constructeur de maison individuelle est un interlocuteur unique qui effectue une partie des travaux puis choisit et paye les artisans participant au chantier. Le maître d’œuvre est, quant à lui, en charge de la conception du projet, de la coordination des travaux et de la recherche d’artisans, le maître d’ouvrage doit alors traiter directement avec chaque intervenant. Le maître d’œuvre ne prend pas part à la construction. Maitre d oeuvre ou constructeur ont alors des fonctionnements et des obligations différentes.

Les contours du contrat du constructeur de maisons individuelles: CMI loi 90

Dans le cadre d’un CCMI (contrat de construction de maison individuelle), le constructeur est un est le concepteur et le réalisateur matériel de l’ouvrage. Il est donc tenu par des garanties afférentes à la construction et doit faire face aux contentieux relatifs aux malfaçons.

– la garantie décennale (dix ans à compter de la réception de l’ouvrage)
– la garantie biennale (deux ans à compter de la réception) concernant les vices relatifs aux éléments d’équipement
– la garantie de livraison à prix et délais convenus
– la garantie de parfait achèvement (GPA) assure quant à elle, la réparation en nature des désordres de construction qui sont réservés dans le PV de réception des travaux et ceux qui sont dénoncés dans l’année de la réception
– le constructeur doit souscrire une assurance de dommage-ouvrage permettant au maître de l’ouvrage, sans débourser un euro, de voir son sinistre pris en charge par l’assureur, qui après fera ses
recours auprès des assureurs décennale

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Le prototype du contrat de maîtrise d’oeuvre est le contrat d’architecte. Si on se réfère à ce contrat, le contrat de maîtrise d’oeuvre a pour objet dans le cadre d’une mission normale :
– la conception du projet : établissement des plans
– la recherche des entreprises et la proposition des marchés : souvent par « lots séparés » /minimum 3 devis
– la coordination et le contrôle des travaux
– l’assistance à la réception de l’ouvrage

C’est systématiquement le client qui paie les entreprises après avis du maître d’oeuvre.
En tout état de cause les banques sont de plus en plus réticentes à accepter ce type de contrat car il ne protège en rien le particulier qui fait construire sa maison.

Il faut retenir de la jurisprudence et de la définition de la mission du maître d’oeuvre, quatre critères pour déterminer si, sous l’apparence d’un contrat de maîtrise d’oeuvre, ne se dissimule pas un véritable contrat de construction:
– la répétitivité ou l’originalité du plan
– une publicité portant ou non sur un prix établi d’avance
– la proposition ou non d’un prix forfaitaire (la mission du maître d’oeuvre consiste à aider le client à obtenir la construction au meilleur prix)
– l’existence ou non d’un lien avec les entreprises (le maître d’oeuvre qui envoie systématiquement le client aux mêmes entreprises et surtout à une entreprise générale montre qu’il n’y a pas eu la phase de discussion des marchés et la collusion entre le maître d’oeuvre et les entreprises est dans ce cas plus que probable)

Fonctionnement et obligations du maitre d’œuvre vs le constructeur

Maitre d oeuvre ou constructeur n’interviennent généralement pas sur le même type de chantier. Au contraire du constructeur, le maître d’œuvre peut se charger de la construction d’immeubles à multiples logements, locaux professionnels… Le maître d’œuvre peut être en charge de la conception, la recherche des artisans proposés au maître d’ouvrage, la coordination et le contrôle des travaux ainsi que la réception de l’ouvrage. Le maître d’ouvrage traite directement avec les artisans. Si le maître d’œuvre conseille son client concernant les artisans, il n’a pas le droit de les sélectionner et ne doit pas avoir de lien juridique avec les entreprises choisies. De ce fait, le maître d’œuvre ne peut s’engager à un prix de construction mais doit respecter le budget fixé par le maître d’ouvrage.
Aucune loi ne réglemente réellement l’activité du maître d’œuvre. Il est toutefois requis d’établir un contrat de maîtrise d’œuvre qui sert notamment à fixer les conditions suspensives du contrat. Son rôle n’est pas d’engager la responsabilité du maître d’œuvre ou de le contraindre à la souscription d’assurances et garanties. C’est en fait chaque artisan qui doit fournir une garantie décennale, biennale et de parfait achèvement.

Fonctionnement et obligations du constructeur de maisons individuelles

Le constructeur de maisons individuelles se charge de la conception et de la réalisation d’un ou deux logements pour un seul maître d’ouvrage qui possède le terrain concerné. Le constructeur de maisons individuelles est en charge de la construction de maisons neuves, généralement standardisées. Il est l’interlocuteur unique du maître d’ouvrage, à ce titre, il est considéré comme seul responsable juridique et technique du chantier.
Il est contraint par la loi du 19 décembre 1990 de respecter certaines obligations et d’établir un Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI). Dans le cadre de ce dernier, l’obtention de garanties et assurances doit être justifiée par le constructeur : garantie d’achèvement, garantie de parfait achèvement, garantie décennale, garantie biennale, garantie de livraison, responsabilité civile professionnelle… Par ce contrat, il est également tenu de respecter le cahier des charges établi par le client et les normes techniques en vigueur. Ainsi, le constructeur doit suivre à la lettre le plan, les instructions mais également la note descriptive. Enfin, est prévue une obligation de livraison et de conformité, tant dans la construction, que dans le prix et le délai de livraison.